Замена стороны в договоре – это одновременная передача всех прав и обязанностей по нему другому лицу. К таким сделкам применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). В результате к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о замене стороны (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)).
Особенности для договора аренды:
переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для того, чтобы изменить или расторгнуть договор (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны независимо от того, внесены ли такие изменения в договор и осуществлена ли их госрегистрация (если она требуется) (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС20-14025);
в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Исключение составляет случай, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).